Comprar casa em Portugal sendo brasileiro: NIF, IMT e Imposto do Selo
Quem compra sem ser residente fiscal paga IMT de 7,5%. Veja o que muda se você virar residente e quais passos vêm antes da escritura.
Brasileiros podem comprar imóvel em Portugal, mas o imposto depende da residência fiscal: quem não é residente paga IMT de 7,5% sobre a casa, segundo o Código do IMT. Antes da escritura, é preciso ter NIF e pagar o IMT e o Imposto do Selo.
O que aconteceu
Compradores brasileiros perguntam com frequência como comprar casa em Portugal, sobretudo antes de mudar. O artigo 17.º do Código do IMT, publicado no Portal das Finanças, define quanto se paga de IMT (o imposto municipal sobre a compra de imóveis) conforme a situação do comprador.
Para quem compra a casa própria e permanente e é residente fiscal em Portugal, a tabela é progressiva: até € 106.346 a taxa é 0%; de € 106.346 a € 145.470, 2%; de € 145.470 a € 198.347, 5%; de € 198.347 a € 330.539, 7%; de € 330.539 a € 660.982, 8%. Acima disso, a taxa é única: 6% até € 1.150.853 e 7,5% depois.
Para quem compra uma casa que não será a sua habitação própria e permanente, as taxas começam em 1% e são mais altas, segundo o mesmo artigo.
Se o comprador for não residente, o n.º 10 do artigo 17.º fixa a taxa em 7,5% sobre todo o valor, sem isenção nem redução, na compra de imóvel urbano destinado a habitação.
| Situação do comprador | Taxa |
|---|---|
| Residente fiscal, casa própria e permanente, até € 106.346 | 0% |
| Residente fiscal, de € 106.346 a € 330.539 | 2% a 7% (por escalões) |
| Residente fiscal, de € 330.539 a € 660.982 | 8% |
| Não residente, habitação | 7,5% sobre todo o valor |
| Imposto do Selo na compra (todos) | 0,8% |
O IMT por escalões calcula-se em duas partes (n.º 3 do artigo 17.º), por isso a tabela mostra as faixas e não o imposto final. O IMT Jovem tem regras próprias. Valores para o Continente.
O que muda para você
A exceção da taxa de 7,5% vale para quem já foi considerado residente fiscal, para quem se torna residente fiscal em até dois anos depois da compra e para quem destina o imóvel ao arrendamento para habitação, com renda dentro dos limites legais, em até seis meses e por pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos, segundo o artigo 17.º.
Quem se enquadra na segunda ou na terceira situação pode pedir às Finanças a devolução da diferença entre o imposto pago e o que pagaria pela tabela normal. O pedido tem de ser feito em até seis meses, contados da data em que a pessoa se torna residente ou assina o contrato de arrendamento.
O Imposto do Selo na compra é de 0,8%, aplicado sobre o mesmo valor que serve de base ao IMT, segundo o Portal das Finanças. Se a compra for financiada, o valor do empréstimo também paga Imposto do Selo.
Na conta de um imóvel de € 200.000 comprado por não residente, o IMT seria de € 15.000 e o Imposto do Selo, de € 1.600 (cálculo da Imigraê com as taxas acima, sem outras despesas da compra).
O que fazer agora
- Peça o NIF antes de tudo: o pedido é gratuito, segundo a DECO Proteste, e o NIF do comprador consta da declaração do IMT, segundo o Portal das Finanças. Quem mora no Brasil pode pedir no e-balcão do Portal das Finanças por um representante, ou numa repartição de Finanças ou Loja do Cidadão, com passaporte e comprovativo de morada.
- Quem mora fora da União Europeia e passa a ser proprietário de imóvel em Portugal deve nomear um representante fiscal em até 15 dias. A alternativa é aderir às notificações eletrónicas do Portal das Finanças ou à Caixa postal eletrónica, segundo a DECO Proteste.
- Entregue a declaração Modelo 1 do IMT nas Finanças antes da escritura.
- Pague o IMT e o Imposto do Selo: as guias valem no dia da liquidação e nos 30 dias seguintes.
- No dia da escritura, leve os comprovativos de pagamento ou de isenção. O Portal das Finanças diz que eles são obrigatórios.
O que isso significa
A decisão de comprar antes ou depois de se mudar muda o imposto. Quem compra já como não residente paga 7,5% e só recupera a diferença se virar residente fiscal em até dois anos ou se arrendar o imóvel nas condições legais. Por isso, confirme com um contabilista ou advogado a sua situação antes de assinar qualquer contrato.
Quem prefere começar sem comprar pode arrendar primeiro. Nessa fase, o NIF costuma ser pedido de qualquer forma.
Não substitui aconselhamento jurídico: confirme sempre no órgão responsável.
Fontes
- Portal das Finanças: artigo 17.º do Código do IMT
- Portal das Finanças: compra da casa
- DECO Proteste: NIF para estrangeiros
Informação válida em 2 de novembro de 2026. As regras podem mudar: confirme sempre na fonte oficial antes de decidir.
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