Crédito habitação ficou mais difícil em 2026: as novas regras do Banco de Portugal, quanto precisa de ganhar e a garantia jovem que acaba em dezembro

Comprar casa em Portugal sendo imigrante é possível, e muita gente consegue. Mas 2026 trouxe três mudanças ao mesmo tempo: regras mais apertadas dos bancos, juros a subir e um prazo a acabar para quem é jovem. Veja o que muda na prática, com números.

As novas regras do Banco de Portugal

A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 aplica-se aos novos créditos avaliados a partir de 1 de agosto de 2026:

Há ainda o teste de esforço: em créditos a taxa variável ou mista, o banco calcula a prestação como se o juro fosse mais alto: mais 0,5 ponto até 5 anos, mais 1 ponto entre 5 e 10 anos e mais 1,5 pontos acima de 10 anos.

Juros a subir de novo

Depois dos cortes de 2025, o Banco Central Europeu voltou a subir as taxas em 2026: a taxa de depósito passou para 2,25% em junho e para 2,50% em 16 de setembro. A Euribor a 12 meses chegou a 3,068% no início de setembro, o valor mais alto desde setembro de 2024. Em junho, a taxa média dos novos créditos à habitação foi de 2,93%, segundo dados do Banco de Portugal.

Simulação: quanto precisa de ganhar

Ou seja: mesmo que a prestação real seja de cerca de 775 €, o agregado precisa de ganhar à volta de 2.143 € líquidos por mês para o banco aprovar, se não tiver outros créditos.

Garantia pública para jovens: corra se quiser usar

Com o Decreto-Lei n.º 44/2024, o Estado garante até 15% do valor da compra, o que permite financiar até 100% da casa. É para quem tem entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal, rendimento até o 8.º escalão do IRS, não tem casa própria e nunca usou a garantia. O valor da compra não pode passar de 450.000 €.

A garantia só vale para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026. Até agora não há decisão oficial de prolongamento. Até junho de 2026 já tinham sido feitos mais de 40 mil contratos com esta garantia.

A lei não exige nacionalidade portuguesa: o critério é o domicílio fiscal em Portugal. Um brasileiro residente com até 35 anos pode qualificar-se. Os jovens até 35 anos também podem ter isenção total de IMT e Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente até 330.539 € (isenção parcial até 660.982 €).

Os custos de comprar casa (além da entrada)

• IMT: imposto sobre a compra, por escalões; habitação própria permanente até 106.346 € está isenta (e jovens até 35 anos até 330.539 €).
• Imposto do Selo sobre a compra (em regra 0,8% do valor) e sobre o empréstimo (percentagem do capital).
• Registros, escritura ou Casa Pronta, avaliação do imóvel e comissões do banco.
• Seguros de vida e multirriscos exigidos pelo banco.

Some estes custos à entrada antes de fazer a proposta: sem isenções, podem chegar a vários milhares de euros. Peça sempre ao banco a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) para comparar propostas.

O que os bancos costumam pedir a imigrantes

• Título de residência válido e NIF.
• Contrato de trabalho (de preferência sem termo) e recibos de vencimento.
• Declaração de IRS e mapa da Central de Responsabilidades de Crédito.
• Extratos bancários e algum histórico financeiro em Portugal.

Quem ainda não é residente também pode ter crédito, mas os bancos costumam financiar menos (muitas vezes entre 60% e 70% do valor).

Os erros mais comuns

• Fazer as contas sem o teste de esforço do banco (+1,5 pontos no juro).
• Usar ainda a taxa de esforço antiga de 50%.
• Esquecer impostos e despesas da compra e ficar sem dinheiro para a escritura.
• Deixar a garantia jovem para o fim do ano, quando os bancos ficam sobrecarregados.